Der Erwerb von Immobilien in Österreich durch Ausländer kann kompliziert sein.
Landesgesetzliche Regelungen
Beabsichtigen Ausländer den Erwerb einer Immobilie bzw. einer Liegenschaft in Österreich, stellt sich unter anderem immer auch die Frage nach deren geplanter Nutzung. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass das anzuwendende Raumordnungs- und Baurecht in Gesetzgebung und Vollziehung Landessache ist. Das Erteilen von Baubewilligungen erteilt sowie das Erlassen von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen erfolgt auf Basis der geltenden Landesgesetze, von denen es neun verschiedene gibt.
Wird etwa die Nutzung der Immobilie als Zweitwohnsitz angestrebt, muss dies auch im raumordnungsrechtlichen Rahmen erfolgen, ansonsten drohen unter Umständen Sanktionen, die bis zum Entzug des Eigentums führen können.
Ein speziell auch auf den Ausländergrunderwerb abzielendes Regelwerk stellt das Grundverkehrsrecht dar. Auch dieses ist in Gesetzgebung und Vollziehung Landessache. Auf Basis der jeweiligen Landesgesetze werden grundverkehrsbehördliche Genehmigungen erlassen.
Grundverkehrsbehördliche Genehmigung
Der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften durch Ausländer (Drittstaatsangehörige) erfordert in Österreich grundsätzlich eine behördliche Genehmigung. Als Ausländer gelten dabei
- wer keine österreichische Staatsbürgerschaft besitzt;
- juristische Personen sowie Personengesellschaften des Unternehmensrechts, die ihren satzungsmäßigen Sitz im Ausland haben; haben juristische Personen sowie Personengesellschaften ihren satzungsmäßigen Sitz im Inland, sind an ihnen jedoch Ausländer überwiegend beteiligt, so gelten auch sie als Ausländer; Ähnliches gilt für Vereine;
- Stiftungen und Fonds, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem satzungsmäßigen Zweck ausschließlich oder überwiegend Ausländern zukommen, oder deren Verwaltung ausschließlich oder überwiegend Ausländern obliegt.
Bei bestimmten Drittstaatsangehörigen kann eine Genehmigungspflicht aufgrund zwischenstaatlicher Abkommen entfallen.
Eine Ausnahme von der grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht besteht lediglich für Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten. Sie sind Inländern gleichgestellt.
Da das Grundverkehrsrecht Landessache ist, müssen immer die bei einer Transaktion konkret anwendbaren Regelungen beachtet werden. Ganz allgemein können die Landesgesetze folgende Voraussetzungen für eine Genehmigung des Erwerbs vorsehen:
- Kulturelles Interesse: Der Antragsteller ist z.B. von kulturellem Nutzen für die Gemeinde oder das Land
- Soziales Interesse: Die zu erwerbende Liegenschaft soll der Befriedigung eines persönlichen Wohnbedürfnisses des Antragstellers dienen; Schenkungen zwischen nahen Angehörigen; Vorwegnahme einer letztwilligen Verfügung
- Volkswirtschaftliches Interesse: Der Erwerb dient z.B. der Ansiedelung, Erweiterung oder dem Erhalt eines Betriebes
- Staatspolitische Interessen dürfen durch den Erwerb nicht verletzt werden.
Zu beachten sind – wie erwähnt – die landesgesetzlichen Unterschiede:
Im Bundesland Wien ist etwa keine Genehmigung erforderlich, wenn Ehepaare ein Grundstück oder Wohnungseigentum erwerben, sofern ein Ehepartner die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt.
In der Steiermark gilt dies beispielsweise nicht.
Neben den besonderen Regeln für den Ausländergrunderwerb müssen freilich noch die übrigen Voraussetzungen für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen oder von Baugrundstücken erfüllt sein. So sieht etwa das Steiermärkische Grundverkehrsgesetz vor, dass für den Erwerb von Baugrundstücken in bestimmten Gemeinden eine Erklärung abgegeben werden muss, dass der beabsichtigte Rechtserwerb nicht der Schaffung eines Zweitwohnsitzes dient.
Erschließungskosten
Ganz allgemein gilt es bei einem geplanten Immobilienkauf zu prüfen, ob bereits ein Anschluss an das öffentliche Straßennetz sowie an das Versorgungs- und Entsorgungsnetz (Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation) erfolgt ist oder nicht (Aufschließung). Falls dies nicht der Fall ist, entstehen die Kosten erst zu einem späteren Zeitpunkt und sollten entsprechen schon im Kaufpreis berücksichtigt werden.
Eigentumserwerb an Immobilie
In Österreich erfolgt der Eigentumserwerb an einer Immobilie (erst) durch die entsprechende Eintragung im Grundbuch (Einverleibung). Die Unterzeichnung den Kaufvertrag und Zahlung des Kaufpreises verschafft das Eigentum noch nicht.
Der Rang einer Eintragung im Grundbuch richtet sich nach dem Zeitpunkt des Einlangens des entsprechenden Grundbuchsgesuchs. Alle im Rang vor der Einverleibung des Eigentums des Käufers eingetragenen Rechte müssen grundsätzlich von diesem zu übernommen werden bzw. wirken gegen ihn. Das Interesse des Käufers wird es im Regelfall sein, das Grundstück soweit möglich lastenfrei zu übernehmen. Sollten daher bestimmte Rechte Dritter eingetragen sein (Grunddienstbarkeiten oder Hypotheken), bedarf es entsprechender vertraglicher Regelungen zwischen Verkäufer und Käufer, wie mit diesen umgegangen werden soll.
Sofern nach dem jeweiligen Landesgesetz für den Grundstückskauf in Österreich durch Ausländer eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung erforderlich ist, muss diese vor der Eintragung im Grundbuch rechtskräftig vorliegen, da es sonst zu einer Abweisung des Grundbuchsgesuchs kommt!
Rechtsanwalt Tourismusrecht und Wirtschaftsrecht
Rechtsanwalt Dr. Simon Harald Baier LL.M. begleitet Sie beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien und berät Sie zu allen Fragen des Tourismusrechts und Wirtschaftsrechts.